アパート経営に失敗する人の共通点と対策
アパート経営にはリスクもある
最近、不動産投資に対する熱が加熱する中で新築アパートが次々に建設されてきました。その結果需要と供給のバランスが崩れ、供給過多になった地域もあります。その結果東京では約3分の１のアパートが空室になりました。新しいアパートが建設されるスピードと古いアパートが取り壊されるスピードが同じでない場合、当然人口に対する部屋数は増加して空室率を押し上げます。良い立地にある条件の良いアパートは、このような状況の中でも生き残れるでしょう。しかし東京だからと安易にアパート建設を進める事で失敗するリスクもあります。
アパート経営に失敗する人の共通点と対策1:節税対策が先行して赤字経営になる
不動産投資を始めた方の中には、節税目的で不動産を購入したという方は少なくありません。相続税が増税になった2015年以降は特にその目的でのアパート建設が続いたと言えるでしょう。しかし当然のことながらアパートを建設することで自動的に家賃収入が手に入るわけではありません。アパート投資には戦略が必要です。居住者のニーズや設備投資の事を考慮せずに適当な地域に建設しても、人気の物件とはなりません。節税に意識が向き過ぎた結果、肝心のアパートの魅力が薄れる結果になってしまいます。
こうした事態を避けるためには、アパート経営の目的をしっかり理解する事が大切です。節税は目的の一つであり全てではないという意識を持ちましょう。経営が上手く行かなくなり赤字状態になっては節税どころではありません。返済負担が続いている状態では、「もはや売却した方が賢明」ということにもなりかねません。そのため購入前には必ず需要を満たす立地や設備について熟慮してください。
アパート経営に失敗する人の共通点と対策2:空室対策ができていない
アパート経営最大のリスクは空室です。家賃収入がない場合返済もままならなくなります。自己資金を崩しながら返済を続けていては、アパート経営どころか本業にも支障が出る恐れがあります。アパートのある立地が悪くない場合でも、入居者募集のための宣伝が上手く行っていない状態では入居率は高まりません。もし本業で忙しい場合や入居募集のやり方がわからないという方は、信頼できる管理業者に業務を委託する必要があります。また空室発生時に素早く対応できる業者である必要があります。
アパート経営に失敗する人の共通点と対策3:表面利回りを重視し過ぎた
アパート経営をする方が重視する指標の一つが表面利回りです。確かに利回りが高い物件は魅力的です。ローンを組む場合は返済額負担を少しでも軽くしたいと思って高い利回りを基準にアパートを選ぶかもしれません。しかし部件価格が安くても、仮に大規模な修繕を必要とする場合、最終的な初期投資額が予想よりも多くなってしまう恐れがあります。また物件のデザインや設備が最近のニーズに見合わない場合、入居率は低くなるでしょう。そのため利回りだけでなく、物件本体以外の費用や設備状況、立地などを総合的に把握する必要があります。
